第1274期

2019.11.28.《关于徐州市市区业主大会及业主委员会工作的指导意见(试行)》新闻发布会

嘉宾介绍

徐州市住房和城乡建设局

党委委员、工会主席 曹辉
徐州市物业管理中心副主任、副书记 张鑫

视频简介

2019年11月28日的发布会由徐州市住房和城乡建设局党委委员、工会主席曹辉、徐州市物业管理中心副主任、副书记张鑫发布。主要内容是《关于徐州市市区业主大会及业主委员会工作的指导意见(试行)》的相关情况。

提问·互动

发布会实录

发布会开始。


《关于徐州市市区业主大会及业主委员会工作的指导意见(试行)》新闻发布会



各位新闻界的记者朋友,下午好:

      党的十九大报告指出:“要加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。业主大会和业主委员会作为居民自治的重要组成部分,在小区治理中发挥了十分重要的作用。但近年来,我市业主大会和业主委员会成立难、监管难问题日益凸显,成立比率低和运行不规范,个别业委会缺乏监管,少数成员以公谋私,严重影响公信力。为攻破以上难题,制定出台我市统一的相关指导政策迫在眉睫。

      为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,进一步提升物业服务水平,在充分学习借鉴外地经验的基础上,经多方征求意见,结合我市实际,并根据市司法局的合法性审查意见进行了修改,经市政府研究同意,我局制定下发了《关于徐州市市区业主大会及业主委员会工作的指导意见(试行)》(以下简称《意见》),该《意见》于2019年10月29日正式实施。

该《意见》的颁布,明确了业委会成员任职条件、终止委员资格等程序,明确了相关各方的义务和职责,建立健全了监委会、审计制度、联席会议制度等配套机构及制度,同时鼓励和支持业主自治,对于进一步加强物业管理工作,提升物业服务水平,维护业主的合法权益,规范业主大会和业主委员会工作,具有较强的针对性和可操作性,为物业管理、业主自治工作提供了制度保障。主要呈现以下几个亮点:

      一是规范了业主委员会成员任职条件,突出三优先原则。业主委员会是业主与物业之间的桥梁,一个小区管理得好不好,业主委员会的作用举足轻重,要想真正发挥业主委员会在业主与物业企业之间的桥梁纽带作用,就要严格业委会成员任职条件,强大业委会队伍。《意见》第八条就明确了业委会成员履职条件,其中“不得有欠缴专项维修资金、物业服务费、公共能耗费、停车费等行为。欠缴以上费用1年以上,选举前突击缴纳的也不得进入候选人”,堵住了为入选业委会而选择“投机取巧”的“漏洞”;三个“优先”(即“优先推荐人大代表、政协委员;优先推荐共产党员、机关事业单位和国有企业干部职工或退休人员;优先推荐符合条件的社区居委会党组织成员和社区居委会成员”),提高了业委会成员的素质,积极探索了由社区居委会工作人员入选业委会成员的工作机制,以此“近距离”辅助业委会规范开展各项工作,第一时间捕捉物业矛盾苗头,杜绝因事态扩大造成的恶劣社会影响。

      二是严格界定了业委会职责与义务。《意见》第九条对业委会成员职务自行终止的情况进行了明确规定,将“损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业费半年以上、无故欠交维修资金、违法出租房屋”的情况列入其中,将约束行为更加具体化,更贴合我市小区管理实际情况。《意见》第十条对业主大会罢免业委会成员职务的行为有了严格界定,其中明确规定了“有在本物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业任职、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的”将中止委员资格,涵盖范围更广,约束力更强。并且强调了“业主委员会委员资格终止的,应当在终止之日起3日内将其保管资料、印章及其它属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

      三是实行属地管理,加强区和街道的指导和监督,发挥党建引领的作用。《意见》第四条“业主委员会自选举产生之日起三十日内,持相关材料向物业所在地的物业管理行政主管部门和街道办事处(镇)备案。”。在小区治理中,政府部门、社会组织、业委会一个都不能少。前两者要给予业委会大力的关注与帮扶,推动业委会不空位、不缺位,有作为而不乱作为,推动广大业主积极参与小区治理,如此多管齐下,就没有解决不了的问题、克服不了的困难,将有力推动小区管理更加规范、小区氛围更加和谐。根据我市物业管理“化解矛盾、规范管理、对标找差、优化服务”的工作目标,结合对上海物业管理调研情况,更加坚定了“加强党建引领,为业委会搭平台、定规矩、把方向”的工作理念,该《意见》第二条中“街道办事处(乡镇人民政府)(简称街道办事处(镇),下同)负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举及换届工作,指导、管理、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区党组织把业主委员会纳入社区建设管理工作,牵头做好社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”工作”,充分发挥了街道和社区党组织在社区各项工作中的领导核心作用,巩固了党在基层的执政基础。凝聚人心是业委会健康成长的基础,提升能力是维护业主权益的关键,通过党组织对业委会、广大业主的正向引导,有力推进住宅小区综合治理,切实提高群众对我市物业服务满意度。

      四是增设监督委员会,加强对业主委员会的审计监督。《意见》第十二条中“辖区审计部门每年聘请或委托街道办事处(镇)代为聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,审计结果向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。”,第十四条中“鼓励根据实际情况在选举业主委员会时同步选举监督委员会。监督委员会独立开展工作,并向业主大会负责,不受业主委员会约束。具体事项由议事规则确定……监委会由社区居委会监管”,增设了业委会工作监督机构,健全了监督体系,使得业委会工作开展更加公开透明,业委会成员的“权力在阳光下运行”。

      五是联席会议制度更加规范化、具体化。《意见》第十三条“物业管理区域内,应建立由区物业行政主管部门、市容执法部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、街道办事处(镇)、社区居(村)委会、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道(镇)负责召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题”,将住建部《业主大会和业主委员会指导规则》中联席会议制度具体化,进一步加强部门间信息互联互通,将物业小区内的疑难纠纷通过联席会议形式解决,有效破解因“信息孤岛”导致流程繁琐、决策相互不透明等难题,通过综合多方意见,能较大程度实现信息互通、意见统一,确保问题解决攻坚有力,提前关注前沿性问题,节奏快、效率高、方案科学。

      六是鼓励业主大会使用信息化平台表决,提高表决效率。《意见》第十七条“物业管理行政主管部门建设的智慧物业系统,可以为业主提供决策平台,在满足业主实名投票的条件下,支持采用信息化技术手段进行业主大会有关决议事项表决……通过信息化手段进行的各类事项表决,应当建立档案管理和查询制度,免费供相关当事人查阅”,业主大会采用信息化平台表决,适应了当代社会信息化、智能化需求,尤其在我局大力建设智慧物业平台背景下,适时提出业主表决采用政府平台渠道,使得业主大会决议更加方便快捷,更加透明、公平、公开、公正。

      七是鼓励业主自治,开创物业管理新局面。业主自治是物业管理的一种新模式,随着物业管理多种模式的积极探索,业主自治模式脱颖而出,近期多篇业主自治成功的新闻报导,在物业管理行业引起了较大震动和反响。越是业主自治,越要规范管理,为规范业主自治工作,《意见》第十八条中“鼓励和支持符合条件的多层住宅的业主委员会通过业主大会表决实行自治管理。高层住宅实行业主自治管理的,应采取业主自治和专业化管理服务相结合的模式”,首次将业主自治写进指导性文件,开创了物业管理新局面。

      对老旧住宅小区或暂未成立业主委员会的住宅小区拟成立物业管理委员会的可参照此《意见》执行。各县(市)、铜山区、贾汪区,可结合本地实际参照执行。


媒体报道